أعلنت ألبن كابيتال عن نشر تقريرها حول صناعة البناء في دول مجلس التعاون الخليجي كجزء من خدمات البحوث التي تقدمها. يركز التقرير على الاتجاهات الرئيسية الناشئة في هذه الصناعة ومحركات النمو الأساسية وأبرز التحديات التي تواجه القطاع وابرز ملامح هذه الصناعة في دول مجلس التعاون الخليجي الست، بالإضافة إلى رصد الآفاق المستقبلية لقطاع بناء العقارات التجارية والسكنية.
يذكر التقرير في إحدى فقراته أنه على الرغم من بدء تعافي قطاع العقارات من أدنى مستوياته بين العامين 2008 و2009، فإن النمو لايزال بعيداً عن مستويات ما قبل الأزمة. كما أن النمو أيضاً ليس بنفس المستوى في جميع مناطق دول مجلس التعاون الخليجي. فبعض الدول تقود الانتعاش وبعضها الآخر لا يزال مستمر في إتباع نهج أكثر حذراً. فعلا سبيل المثال يلف سوق البناء القطري التفاؤل على خلفية النمو القوي للناتج المحلي الإجمالي واستضافة كأس العالم 2020 لكرة القدم. وفي البحرين والمملكة العربية السعودية يتم التركيز على قطاع البناء السكني بهدف توفير مساكن بأسعار معقولة للسكان من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط. بالمقابل فإن سمعة الإمارات العربية المتحدة كبلد آمن ومستقر على ضوء «الربيع العربي» من المرجح أن يكون له تأثيراً إيجابياً على قطاع البناء والتشييد على الرغم من الزيادة في العرض والنهج الحذر تجاه استثمارات جديدة.
لا تزال دول مجلس التعاون الخليجي تتمتع بعائدات تأجير مميزة مقارنة بالأسواق الناضجة في الولايات المتحدة الأمريكية وأوروبا، والتي سوف تبقي اهتمامات المستثمرين بهذا القطاع في الخارج من دون تغيير. وبسبب انخفاض عدد المعاملات التي تتم في السوق يصبح تحديد الأسعار مهمة صعبة مما يجعله سوقاً مناسباً للمشترين. ونحن نتوقع أن تستمر هذه المرحلة من المدى القريب إلى المدى المتوسط.
وتقول سمينا أحمد، عضو منتدب في ألبن كابيتال «بدأت دول التعاون الخليجي خلال العقد الماضي في سياق سعيها للتنويع الاقتصادي، إطلاق مشاريع ضخمة باعتبارها واحدة من الأولويات العليا». وأضافت سمينا: «شهد قطاع البناء والتشييد في دول مجلس التعاون الخليجي فترة ازدهار مذهلة، تلتها فترة سلبية نتيجة انهيار الاقتصاد العالمي. وعلى الرغم من أن القطاع بدأ يظهر علامات على الانتعاش إلا أن المستثمرين لا يزالون يتخذون نهجاً حذراً».
من جانبه قال سانجي بهاتيا، عضو منتدب ألبن كابيتال «تتمتع دول مجلس التعاون الخليجي بأسس اقتصادية سليمة وتوقعات بنمو صحي. وتتطلع حكومات هذه الدول بشكل مستمر إلى تطوير القطاعات غير النفطية مثل قطاع البناء والتشييد. ومع استقرار أسعار النفط فإن أي زيادات في الإنفاق الحكومي سيدعم الاستثمار والإنفاق الاستهلاكي، وبالتالي سيتأثر الناتج المحلي الإجمالي إيجابياً الأمر الذي سينعكس على الاقتصاد بشكل عام وعلى قطاع البناء على وجه الخصوص».
توقعات صناعة البناء في البحرين
يتوقع تقرير ألبن كابيتال أن يعاني سوق العقارات والبناء في البحرين قصوراً في المعروض من العقارات السكنية ذات الأسعار المعقولة مع استمرار المطورون في التركيز على القطاع من السوق.
ومثل الكثير من نظيراتها في دول مجلس التعاون الخليجي، شهدت البحرين نمواً ملحوظاً في سوق البناء السكني في العقد الماضي ومع ذلك، أدى الركود الاقتصادي إلى تباطؤ سوق البناء، والذي أدى بدوره إلى انخفاض أسعار العقارات، وإن كان ذلك بوتيرة أبطأ بالمقارنة مع نظيراتها الإقليميين. وقد أثرت الاضطرابات الأخيرة التي ضربت البحرين سلباً على سوق العقارات والبناء في هذا البلد مما أدى إلى ضعف في التملك الحر والإيجارات. وترى ألبن كابيتال أن سوق العقارات والبناء السكني لا يزال ليناً لفترة من الوقت ويرجع ذلك أساساً إلى زيادة المعروض واعتماد المستثمرين نهجاً حذراً ولاسيما بعد الاضطرابات السياسية الأخيرة. غير أن من المتوقع أن تجلب خطة الحكومة لتوفير وحدات سكنية بأسعار معقولة فترة راحة لسوق البناء والعقارات. حيث تخطط الحكومة لتطوير ثلاث مدن جديدة في شرق الحد وشرق سترة والبلدة الشمالية التي من المتوقع أن توفر نحو 23000 وحدة سكنية بحلول عام 2016.
تتوقع البن كابيتال أن تواجه سوق العقارات والبناء السكني في البحرين قصوراً في المعروض من المساكن ذات الأسعار المعقولة مع استمرار المطورين التركيز في هذا القطاع من السوق. وسيؤدي تسليم الشقق التي هي الآن قيد التطوير إلى زيادة المعروض مرة أخرى في سوق العقارات السكنية ومن المتوقع أن يضع ذلك مزيداً من الضغوط على الأسعار وإيجارات الوحدات السكنية في جميع أنحاء البحرين. ومع ذلك، فإن أي خطوة أخرى ايجابية من قبل الحكومة لبناء المجمعات السكنية لمعالجة هذه المسألة من المنازل ذات الأسعار المعقولة يمكن أن تكون بمثابة حافز لسوق البناء السكني في البحرين.
سوق البناء التجاري:
يواجه أيضاً سوق العقارات والبناء التجاري في البحرين زيادة في المعروض بعد الأزمة العالمية. حيث تواجه المكاتب التجارية حالياً في البحرين وفرة في المعروض مما أدى إلى انخفاض كبير في معدلات الشواغر واستئجار العقارات المكتبية في مختلف أنحاء البحرين.
اتصفت عائدات إيجارات الوحدات التجارية في البحرين بالتذبذب خلال عام 2010، حيث ارتفعت العائدات في المدن الرئيسية في البحرين ما بين 15 و20% في النصف الأول من عام 2010 بينما انخفضت لتصل إلى 10% خلال النصف الثاني من ذات العام. بالإضافة إلى ذلك استقرت عوائد إيجارات المكاتب في جميع أنحاء البحرين في شهر يونيو من عام 2011 عند 11%.
ووفقاً لتوقعات ألبن كابيتال سيكون قطاع العقارات التجارية في البحرين تحت الضغط ويعود ذلك بالدرجة الأولى إلى زيادة العرض، البيئة الاقتصادية الضعيفة، انخفاض الطلب المحتمل، الاضطرابات السياسية التي من المتوقع أن يكون لها تأثيرا كبيراً على قرارات الشركات للحصول على مكاتب جديدة في البحرين على القصير.
إذاً من المتوقع أن تكون عائدات تأجير المكاتب التجارية مستقرة على المدى القريب بسبب تراجع الإيجارات والأسعار في المدى القصير والمتوسط. وسيكون سعر بيع العقارات منخفضاً أكثر مقارنة بالإيجارات التي ستدعم أيضا عائدات التأجير في أسواق العقارات المكتبية في مختلف أنحاء البحرين.
محركات النمو الرئيسية:
سيعطي ازدياد الطلب العالمي على النفط وارتفاع الأسعار على المدى الطويل دفعة قوية لاقتصاديات دول مجلس التعاون الخليجي. ومع استقرار أسعار النفط فإن أي زيادات في الإنفاق الحكومي سيدعم الاستثمار والإنفاق الاستهلاكي، وبالتالي سيتأثر الناتج المحلي الإجمالي إيجابياً، ومن المتوقع أن يترجم هذا التأثر على الناتج المحلي الإجمالي في دول الخليج إلى زيادة في أنشطة البناء.
تشكل زيادة التحضر والشباب وتوسع قاعدة السكان أهم محركات النمو في قطاع البناء والتشييد ضمن دول مجلس التعاون الخليجي التي هي أيضاً موطن لكثير من المغتربين، حيث إنه في إطار دفع عجلة نمو العقارات والاستثمارات فقد فتحت عدة حكومات في دول الخليج باب التملك الحر للأجانب، هذا بالإضافة إلى أن زيادة عدد الوافدين في المنطقة سيقود الطلب على المساكن في هذه الدول.
قامت معظم الدول الأعضاء في مجلس التعاون الخليجي بتغيير الأنظمة القائمة بهدف جذب استثمارات أجنبية مباشرة وتوفير ظروف معيشية أفضل للمغتربين الأمر الذي أعطى دفعة إضافية الى قطاع البناء.
القدرة على التحكم بمستويات التضخم في دول مجلس التعاون الخليجي إلى جانب انخفاض أسعار العقارات (بالمقارنة مع الأسعار التاريخية) يمكن أن تكون قوى محركة للطلب على أسواق البناء السكنية والتجارية.
بالإضافة إلى ذلك فإن ترقية قطر والإمارات العربية المتحدة والدخول في مؤشر MSCI للأسواق الناشئة سيعطي قوة دافعة للنمو داخل هذين البلدين الأمر الذي سيؤدي إلى زيادة الأموال المخصصة الى قطاع البناء والعقارات.
ابرز التحديات:
يبقى الفائض في المعروض يشكل التحدي الأكبر لقطاع العقارات والبناء في دول مجلس التعاون الخليجي. والإمارات العربية المتحدة هي الأكثر تضرراً من بين دول المجلس وتشهد انخفاضا حاداً في الأسعار والإيجارات. تتوقع ألبن كابيتال انتعاشاً أبطأ من المتوقع، الأمر الذي سيؤدي إلى إلغاء المزيد من المشاريع في دول مجلس التعاون الخليجي.
تم إلغاء العديد من المشاريع الكبيرة في مختلف أنحاء دول مجلس التعاون الخليجي في عامي 2010 و2011 بسبب ضعف الثقة لدى المستثمرين وعدم وجود السيولة النقدية الكافية. سيتعين على المصارف في جميع أنحاء دول مجلس التعاون الخليجي أن تبقى حذرة تجاه تقديم الأموال اللازمة الى قطاع البناء والعقارات على خلفية الظروف الاقتصادية الحالية الغير مؤكدة، وزيادة المعروض في معظم الأسواق.
تتمتع السوق العقارية السكنية والتجارية في دول مجلس التعاون الخليجي بقدرة تنافسية وقد تميزت بحضور عدد من اللاعبين كباراً وصغاراً في هذا المجال. ومن المرجح أن تسفر زيادة المنافسة في هذا القطاع إلى تقديم عطاءات تنافسية من قبل اللاعبين مما قد يؤدي إلى خفض هوامش أرباح شركات المقاولات أيضاً ولاسيما أن هوامش اللاعبين الرئيسيين حساسة جداً لأسعار مواد البناء. بالإضافة إلى ذلك لا يزال ارتفاع معدلات الاستنزاف بين العمالة الوافدة يشكل عقبة رئيسية أمام قطاع البناء والتشييد في دول مجلس التعاون الخليجي، كما أن كثيرا من العمالة الوافدة تقرر العودة إلى بلدانها الأصلية بسبب وجود فرص عمل أفضل.