الرياض ـ رويترز: تعتزم شركة سدرة المالية السعودية احياء خطط تأسيس شركة للتمويل العقاري من المقرر أن يبلغ رأسمالها مليار ريال سعودي (266.7 مليون دولار) بمجرد صدور اللوائح الخاصة بقانون الرهن العقاري الذي أقرته الحكومة السعودية الاسبوع الماضي بعد طول انتظار.
وقال هاني باعثمان العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لشركة سدرة المالية ان الشركة ستضم عددا من المساهمين على رأسهم صندوق الاستثمارات العامة التابع لوزارة المالية السعودية والذي من المقرر أن يمتلك حصة كبيرة في الشركة المزمع تأسيسها.
وأضاف «كانت تلك مبادرة في 2009 لكنها تأجلت لحين صدور قانون الرهن العقاري. سيبلغ رأسمال الشركة مليار ريال. وسيمتلك فيها صندوق الاستثمارات العامة حصة كبيرة. ستكون حصة سدرة في الشركة كبيرة مقارنة بحجم رأس المال. بالطبع لن تكون 3 - 5 بالمائة بل ستكون أكبر».
وتابع «دعونا لاجتماع المساهمين المؤسسين. سيكون الشريك الفني أحد البنوك الكبرى في كندا. نحن الان بانتظار صدور اللوائح الخاصة بالقانون».
وخلال الاسبوع الماضي وافقت الحكومة السعودية على قانون التمويل العقاري بعد انتظار دام أكثر من عشر سنوات.
وقال وزير المالية ابراهيم العساف ان القانون سيصبح نافذا خلال 90 يوما بعد أن يستكمل البنك المركزي وضع القواعد المنظمة لهذا القطاع.
وظل قانون الرهن العقاري قيد البحث سنوات لكنه تعثر بسبب اعتبارات تتعلق بتقديم تمويل عقاري بشكل يتفق مع الشريعة الاسلامية وكيفية التعامل مع قضايا حساسة مثل السماح للبنوك بمصادرة منزل المقترض في حالة تعثره في السداد.
ويقول محللون ان المملكة تحتاج لبناء نحو 275 ألف منزل جديد سنويا على مدى السنوات الخمس المقبلة لتلبية الطلب على المساكن والذي يقدر عند نحو 1.65 مليون مسكن.
وتعليقا على تمرير القانون قال باعثمان «هذه خطوة جيدة جدا على الطريق الصحيح لكن لا تزال هناك الكثير من التحديات التي ينبغي التعامل معها».
ويقول خبراء ان السوق العقارية السعودية غير منظمة وتعاني عددا من المشاكل أبرزها النقص الشديد في المعروض والزيادة المستمرة في أسعار الإيجارات والمضاربة على الأراضي غير المطورة وطول فترة الحصول على التراخيص إلى جانب عدم توافر القدرة المادية بين معظم الشرائح التي يتركز فيها الطلب.
ويتركز معظم الطلب على العقارات بين محدودي ومتوسطي الدخل والذين لا يتجاوز راتبهم ثمانية آلاف ريال ولا يستطيعون برواتبهم الصغيرة التأهل للحصول على قروض مصرفية لشراء المنازل وفي الوقت ذاته ينفقون جزءا كبيرا من الدخل على الايجارات التي من المتوقع أن ترتفع بين سبعة وعشرة بالمائة هذا العام.
وقال باعثمان «أكبر استفادة من القانون ستكون امكانية حصول الاسر السعودية على تمويل طويل الاجل لفترات تتراوح بين 15 و20 عاما. لكن المشكلة تكمن في الارتفاع الكبير للاسعار».
وتابع أن تمرير قانون الرهن العقاري سيساعد على تأسيس شركات تمويل تنافس البنوك اذ ستوفر الامكانية للحصول على التمويل اللازم لشراء العقارات لكن ذلك لا يمكن أن يتحقق الا من خلال وجود سوق نشط للصكوك.
وقال إن البنوك تستخدم الودائع قصيرة ومتوسطة الاجل لتقديم التمويل بينما لن تتمكن الشركات الراغبة في تقديم تمويل عقاري من توفير ذلك الا من خلال سوق الصكوك.
ويقول خبراء بالقطاع ان معدل انتشار التمويل العقاري في السوق العقارية السعودية لا يتجاوز اثنين بالمائة وتقدم بعض البنوك بالفعل قروضا عقارية.
لكن في غياب تشريع يضمن للبنوك استعادة ملكية المنازل في حال التخلف عن السداد يتم ضمان القروض مقابل الرواتب لتنحصر الشريحة المؤهلة للحصول على تلك القروض في موظفي الشركات الكبرى.
وتابع باعثمان «عانت سوق الاستثمارات السعودية من السيولة الفائضة فترات وبانشاء سوق للصكوك سيجري استيعاب تلك السيولة ولاسيما أن هناك طلبا قويا على الصكوك».
وشهدت اصدارات الصكوك نشاطا منذ بداية 2012 اذ جمعت شركة المراعي السعودية مليار ريال في مارس الماضي. كما انتهت الشركة السعودية للكهرباء في أواخر مارس من تسعير صكوك بقيمة 1.75 مليار دولار على شريحتين لاجل خمس وعشر سنوات.
وعن التأثير المتوقع للقانون على السوق العقارية السعودية قال باعثمان ان التأثير الأول سينعكس على ناحية التطوير العقاري وليس ناحية التمويل.
واضاف «يقول الكثيرون ان القانون سيؤدي لارتفاع الاسعار لكني لا أتفق مع ذلك. أول ما سينظر اليه المطورون هو حجم القرض الممنوح لشريحة متوسطي الدخل وهو يتراوح بين مليون و1.5 مليون ريال, وسيتأكدون من استهداف تلك الشريحة لذا لن يشتروا الاراضي بأي سعر».
وأشار إلى أن ذلك سيؤدي للحد من المضاربات على اسعار الاراضي وحركة تصحيح للاسعار مع ارتفاع الطلب على المساكن، وقال «كانت الاسعار مضاربية لكن الان الناس سيجرون حساباتهم بالورقة والقلم».
ويقول خبراء بالقطاع انه يوجد ما يقارب أربعة مليارات متر مربع من الاراضي البيضاء غير المستغلة داخل النطاق العمراني لمنطقة الرياض ويمتلك رجال الاعمال نحو خمس تلك الاراضي ويحتفظون بها دون تطوير ربما للرغبة في ارتفاع أسعارها لاحقا أو لصعوبة تطويرها بصورة سريعة في ظل تعقيدات روتينية وتحمل كُلفة تزويدها بالخدمات والبنية الاساسية.
وأدى ارتفاع اسعار الاراضي إلى خلق سوق عقارية يهدف المضاربون من خلالها إلى اعادة بيع الاراضي لتحقيق ربح سريع. وعلى النقيض يتكلف تطوير الاراضي مبالغ باهظة ووقتا أطول قبل التمكن من تحقيق أرباح.