توقع تقرير صادر عن مؤسسة ستاندرد أند بورز نموا للاقتصاد البحريني لعامي ٢٠١٢ و٢٠١٣ بنسبة ٣.٥% و٤.١% على التوالي، وأشار التقرير إلى أن حجم الاستثمارات الأجنبية المباشرة في البحرين في ٢٠١١ بلغ ٣٠٠ مليون دولار رغم الاضطرابات المدنية التي شهدتها البلاد، كما ارتفع عدد شركات الخدمات المالية في البحرين من ٤٠١ إلى ٤١٤ في عام ٢٠١١.

وقال التقرير إن «حالة التفاؤل الحذر التي استهلت بها البحرين عام ٢٠١٢ قد تراجعت بعض الشيء أثناء فترة استعداد البلاد لاستضافة فعاليات سباق الجائزة الكبرى في شهر إبريل حيث استغل المتظاهرون هذه الفرصة في الاستفادة من الاهتمام العالمي الذي حظيت به البلاد في تحقيق مآربهم الشخصية».

وأضاف أنه «منذ أن أقيمت هذه الفعالية، تحول اهتمام الصحافة العالمية إلى بلدان أخرى في المنطقة، غير أن الآمال معقودة على أن تسفر عملية التفاوض خلال العام المقبل عن التوصل إلى خطوات عملية تحقق تسوية سلمية للوضع».

وفي مسعى من الحكومة للتغلب على تأثير تراجع تدفق الاستثمارات الأجنبية المباشرة على البحرين الناجمة عن الاضطرابات التي شهدتها البلاد، أعلنت حزمة تحفيز اقتصادي تتألف من إنفاق بقيمة ٣٠٠ مليون دولار على مشاريع البنية التحتية وبرنامج بقيمة ٥٥٠ مليون دولار لتوفير مساكن لنحو ٥٠٠٠٠ أسرة مدرجة في قوائم الانتظار الحكومية للحصول على مساكن.

ومن المتوقع أن تتركز المساكن التي تطورها الحكومة في مناطق مهمة من المملكة تشمل المدينة الشمالية وشرق مدينة الحد وشرق سترة غير أنه لم يُعلن توزيع وحدات في صورة شقق ومساكن، وتظل المسألة مقلقة بالنسبة الى البحرينيين من ذوي الدخول المنخفضة.

وانعكست المشاكل التي واجهتها البحرين على الأجل القصير على التعليقات التي أطلقتها مؤسسة ستاندرد أند بورز التي جاء فيها أنه على الرغم من أن غالبية القطاعات لم تتأثر تأثرًا جوهريًا بالاضطرابات، يظل قطاعا المحروقات والبنية التحتية محركي النمو الرئيسين على الأجل القصير.

وقد أعيد التأكيد لتصنيفي مصرف البحرين المركزي BBB/A-٣ ورغم ما ذكرته ستاندرد أند بورز من أن الضرر الذي لحق بالاقتصاد الحقيقي كان محدودًا، فإنه أبرز قطاع السياحة الصغير نسبيًا بوصفه الصناعة الأكثر تضررًا أثناء العام الماضي.

أما التأثير الذي لحق بصناعة السفن السياحية تحديدًا في عام ٢٠١١ وأوائل عام ٢٠١٢ فقد كان قويًا حيث كانت عدة سفن قد قررت عدم الرسو في البحرين على خلفية المخاوف الأمنية المستمرة وما تبعه من ارتفاع أقساط التأمين المطلوبة.

وفي شهر مارس ٢٠١٢، ارتفع معدل الإشغال في فنادق البحرين إلى ٤٥% في المتوسط محققًا تحسنا ملحوظا مقارنة بالشهر ذاته من عام ٢٠١١ ولكن متراجعًا عن مستوياته الطبيعية. ورغم ذلك، أعلن مشروع خليج البحرين الواقع قبالة الساحل الشمالي للعاصمة المنامة تطوير مشروعٍ رئيسٍ ثانٍ لأحد فنادق الخمسة نجوم يحمل علامة جيه دبليو ماريوت ويتألف من ٥٠ طابقًا تشتمل على ٣٩٤ غرفة فندقية ليلحق بفندق فور سيزونز بطاقة ٢٦٣ غرفة الذي بدأ العمل فيه بالفعل.

دورة الإيجارات في البحرين – الربع الأول ٢٠١٢

تقع الآن جميع قطاعات السوق الرئيسة المبينة على مخطط دورة الإيجار في نفس الرُبيع الذي يتميز بتباطؤ معدل الانخفاض؛ وهو ما يشير إلى قطاع العقارات البحريني يقع عند «قاع السوق» أو بالقرب منه.

يعرب أصحاب العقارات بازدياد عن أنهم يفضلون ترك العقارات خالية على قبول إيجارات بأسعار متدنية رغم أن هذا السلوك غير شائع في السوق واعتماده بدرجة كبيرة على ما إذا كانت العقارات مملوكة أو غير محملة بأعباء قروض من عدمه.

سوق العقارات التجارية

يظل الطلب الجديد على المساحات التجارية المحلية من الفئة (أ) ضعيفًا بصورة غير طبيعية أمام الطلب المتزايد. جزء كبير من الوحدات الجديدة المطروحة يكون في صورة أبراج تجارية جديدة في المنطقة الدبلوماسية وحي السيف التي بدأ التشييد فيها بالتزامن مع دخول السوق البحريني فترة تراجع فيها الطلب مدفوعًا بظروف السوق العالمي وحالة الاضطرابات الاجتماعية التي تشهدها المملكة.

ومن المرجح أن تواجه المساحات التجارية الجديدة في المنطقة الدبلوماسية على وجه الخصوص مشاكل في ضوء أن المنطقة غير مأهولة تمامًا بالمستأجرين الذين يتعذر عليهم الوصول إلى المنطقة أو التجول أو الانتظار فيها. إن إخفاق الجهاز المسؤول عن التخطيط في تنظيم طريقة عمل المنطقة الدبلوماسية أو ترشيد هذه الطريقة كان العامل الأساسي في تخلف هذه المنطقة عن أن تكون الحي التجاري المركزي بالمملكة.

وأيضًا حي السيف ربما ينتهي به الأمر إلى السير على هذا المنوال؛ حيث إن كثافة البناء حتى الآن تختلف بعض الشيء عن الخطط الموضوعة لهذه المنطقة في الأصل. بيد أن تراجع السوق قد وفر الحماية لهذا الحي على الأجل القصير إلى المتوسط وقد تراجعت أعمال التطوير في حي السيف إلى مستوى منخفض للغاية. أما عن الأبنية التجارية الحالية فإنها تشهد مستوى إشغال متوسط، كما أن قطع الأراضي الفضاء توفر أماكن لانتظار السيارات تلبي احتياجات القسم الأكبر من العاملين فيها وزائريها.

أما المساحات التجارية من الفئة (ب) التي كانت من قبل تتألف من عقارات أقدم أو عقارات في أماكن أقل في المستوى أو من شقق في أو بالقرب من أماكن تجارية متميزة فقد تباين وضعها تبعًا لمجموعة من العوامل.

انتقلت العقارات القديمة التي تخضع لأعمال صيانة ضعيفة إلى إيجارات العقارات من الفئة (ج)، بينما ظلت الأبنية التجارية الموجودة في أماكن أقل تميزًا تتمتع بقبول عام مع استمرار وفائها باحتياجات الأسواق المحلية الموجودة بها، أما الشقق المستخدمة كمكاتب تجارية فيجري إعادتها إلى الأغراض السكنية بصفة عامة فلطالما كانت بدائل سيئة من حيث كفاءة المساحة والحصة المخصصة للانتظار. إن ذلك الكم من المساحات التجارية المتاحة من الفئة (أ) التي تم إعادة تهيئتها كليًا أو جزئيًا يعني أن مستخدمي الشقق السابقين أصبحوا قادرين الآن على الانتقال للعيش في أماكن أكثر كفاءة وعملية بنفس المقابل الذي كانوا يسددونه من قبل تقريبًا.

أما عن الحركة المرورية، فقد أصبحت أسهل بصفة عامة في الأحياء التجارية رغم أن حالات عرقلة المرور التي يحدثها بعض المتظاهرين تعني تكدس السيارات في طوابير طويلة على الطرق السريعة الرئيسة أثناء فترات الذروة. يسهل وقوع مثل هذا الارتباك المروري بسبب التركز الشديد للمكاتب في أماكن معينة. لو أن الجهاز المسؤول عن التخطيط تحديدًا قد تعامل مع هذه المشكلة من خلال التشجيع على توزيع المراكز التجارية على نطاق أوسع في مختلف أنحاء المملكة، لربما كانت الاختناقات المرورية أقل وطأة وكانت حدتها قد بدأت تخف.

قطاع التجزئة

أصبح قطاع المراكز التجارية للبيع بالتجزئة في البحرين غير متجانس بعض الشيء في ظل وجود تباين شاسع في الأداء بين المراكز التي تبدي أداءً جيدًا وتلك التي لا تبدي هذا الأداء.

إذ يتمتع مركز بحرين سيتي سنتر ومجمع السيف بنسبة إشغال مرتفعة وأسعار تأجير قوية، ويليهما مباشرة مودا مول - ويعد من الصعوبة بمكان دائمًا الوقوف على أداء مودا مول؛ حيث إنه يعتمد على مزيج من العدد القليل من الزائرين وقيمة مشتريات مرتفعة؛ وهو ما يعني أنه دائمًا ما سيبدو خاويًا من المتسوقين بعض الشيء وستبدو الأصناف المشتراة قليلة. وقد أعلن مودا مول مؤخرًا برنامجا للتجديد بكُلفة ١٣ مليون دولار.

ويأتي في مؤخرة مؤشر الأداء مجمع سترة، الذي لا يمكن وصف أدائه إلا بأنه «كارثي». فالفشل في تحديد أماكن المستأجرين الرئيسين بحيث يحتلون مواقع مؤثرة على باقي المركز وصعوبة الوصول إليه فضلاً عن قرب المركز من أماكن الاضطرابات الاجتماعية وعدم وفاء المتاجر الموجودة فيه باحتياجات القرى القريبة منه ومعظمها من ذوي الدخول المنخفضة، كل هذه عوامل تسببت في التراجع المؤسف لهذا المركز.

القطاع السكني

رغم التكهنات الكثيرة التي طالعتنا بها الصحف بشأن احتياجات القطاعات ذات الدخول المنخفضة، فإن ثمة تحركات واهية اتخذها القطاع الخاص للتعامل مع هذه المشكلة. إن وجود مشاكل ارتفاع أسعار الأراضي وعدم وجود بنية تحتية في المناطق النائية وارتفاع تكاليف البناء يعني أنه لا يزال من الصعب الوفاء بالحساسية السعرية للسوق.

ويعد الإسكان الاجتماعي من الوحدات التي يسكنها مالكوها من الفئات المنخفضة الدخل مشكلة رئيسة يجب على الحكومة أن تتعامل معها، في الوقت الذي يظل فيه نموذج الشقق السكنية المتاحة للإيجار لمستويات الدخل المتوسطة هو نموذج الإسكان الأكثر نجاحًا للقطاع الخاص في الوقت الحالي.

بدأت تنتشر في مختلف أحياء البحرين بعض الأبنية التي تتألف من شقق سكنية صغيرة نسبيًا وبارتفاع طابق أرضي زائد من أربعة طوابق إلى ستة وهو ما يتم أحيانًا بصورة عشوائية. ويتمثل مستأجروها في مزيجٍ من مؤسسات تسعى لإيجاد سكن للعاملين لديها، أو أزواج بحرينيين من الطبقات المنخفضة إلى المتوسطة الدخل الذين عادةً ما يشرعون في تأسيس منزلهم الأول.

الشقق ذات تشطيبات أساسية، وبإيجاراتٍ شهرية تبدأ من ١٥٠ إلى ١٨٠ دينارا بحرينيا للشقة بغرفتي نوم تبعًا للموقع. هذه الحلول ليست إلا حلولا مؤقتة لمواجهة الحاجة الملحة إلى المساكن لدى هذا القطاع من المجتمع البحريني، ولكنها تمثل - على أي حال - حلاً.

لقد بدأت معالم الواقع الذي نحياه في الوضوح والذي أصبح فيه - على مستوى العالم - امتلاك مسكن هدفًا بعيد المنال يصعب يومًا بعد يوم على الفئة العمرية الواقعة في العشرينات. ومن الضروري أن نتذكر أنه حتى في الاقتصاديات الغربية الغنية نسبيًا مثل المملكة المتحدة، يكون متوسط عمر مشتري العقار للمرة الأولى ٣٧ عامًا.

وتوفر الحكومة البحرينية قروضا مدعومة للأسر البحرينية التي يصل دخلها إلى ١٢٠٠ دينار بحريني شهريا، ولكن هناك ثقافة قوية خاصة بالديون الشخصية في البحرين حتى ان الكثير من السكان الذين يندرجون ضمن تلك الفئة لا يمكنهم الحصول على تلك القروض نتيجة لارتفاع مستويات الديون التي حصلوا عليها بالفعل.

لقد أُطلقت في البحرين في الأشهر الثلاثة الماضية العديد من مشروعات الإسكان لمتوسطي الدخل (التي أعلنت بطريق الخطأ على أنها إسكان ميسور) وقيل ان المبيعات (الحجوزات) على أشدَّها حتى الآن. وعلى الرغم من ذلك، يُظهر التحليل أن بعضًا من تلك المشروعات يُجرى بيعها - في واقع الأمر - بخسارة أو على أفضل تقدير بسعر الكلفة من أجل تحفيز السوق والترويج للمشروعات الرئيسة التي تمثل هذه المشاريع مراحل مبكرة لها.

وفي سياق الأحوال الحالية للسوق والرغبة في دفع عجلة المشروعات الكبرى، يُعد هذا المنهج منطقيا تمامًا إلا أنه غير مستدام.

وفي ظل المناخ السياسي والاجتماعي الحالي تضاءلت المبيعات للوافدين بطبيعة الحال إلى أقل مستوياتها؛ فالمخاطر المرتبطة بتوافر الوظائف ومستقبل البحرين على المدى البعيد تظل إلى حدٍ ما أمورًا غير مؤكدة. على الرغم من ذلك، مازالت المبيعات في المشروعات أو العقارات البعيدة عن المناطق المضطربة مستمرة، ولكن بمعدلات وأسعار أقل مما كانت عليه منذ أربعة أعوام أو خمسة.

سوق المجمعات السكنية

استمر تأثر قطاع المجمعات السكنية بالركود الاقتصادي الذي دفع وافدين كثيرين من ذوي الدخول المرتفعة إلى مغادرة المملكة، ولا سيما الوافدين الذين كانوا يعملون من قبل في القطاع المصرفي الذي خضع لعملية كبرى من ترشيد العمالة على مدار السنوات الأربع الماضية رغم أنه يجب الإشارة إلى أن هذا الوضع كان ظاهرة عالمية لا تقتصر فقط على البحرين.

أسعار التأجير في المناطق الأكثر تأثرا بالاضطرابات المحلية تراجعت إلى مستوياتها في سنة ٢٠٠٥ أو ٢٠٠٦، بينما واصلت الأسعار في المناطق الناشئة مثل الهملة ارتفاعاتها التي خفف من حدتها كمّ الوحدات الجديدة المطروحة في المنطقة.

وتباينت مستويات الإشغال أيضا تباينا شاسعا، حيث تراجعت في بعض مجمعات سار والبديع لتصل إلى ٣٠% بينما قاربت مستويات الإشغال في مجمعات الهملة ٨٠% أو ٩٠%. وإيجازا، يمكن القول ان سوق المجمعات السكنية يجتاز فترة من التغيرات مع ظهور ديناميات الموقع على السطح وتحوُّل الطلب من منطقة إلى أخرى.