اعتبر تقرير متخصص صادر عن بيت الاستثمار العالمي جلوبل أن العوامل الاقتصادية في المملكة العربية السعودية هي الأقوى، نظراً إلى ما تحظى به من ملامح سكانية جذابة، وهو ما يوفر لها سيناريو أفضل على المدى الطويل مقارنة بمثيلتها في الإمارات والكويت.

حيث يشكل المواطنون السعوديون ٧٣%، من مجموع السكان في مقابل ٣٢%، فقط في الكويت و١٨%، في الإمارات، مما يشير إلى حدوث نمو طبيعي مضطرد في فئة العقارات السكنية على المدى الطويل.

وبحسب التقرير، فإن المناخ الاقتصادي السعودي يشجع على نمو قطاع العقار، حيث يواصل الإنفاق الحكومي المباشر وقروض الإسكان التي يقدمها صندوق التنمية العقارية في دفع عجلة النشاط في سوق العقار في المدى القصير إلى المتوسط.

ولفت التقرير إلى أن العقبات الكبرى التي تعترض سبيل نمو قطاع العقار السعودي الذي يعاني نقصاً في المعروض من العقارات، تتعلق بالقصور التشريعي والهيكلي إضافة إلى عدم القدرة على تحمل التكاليف العقارية.

وتشكل نسبة السكان دون سن الثلاثين عاماً نحو ٦٠%، من مجموع السكان السعوديين بالمقارنة بـ٥٤%، في الكويت و٤٦%، في الإمارات. علاوة على ذلك، تمتلك السعودية أكثر بنية سكانية توازناً من ناحية الجنس، إذ يشكل عدد سكانها الذكور من الوافدين ١٨%، من مجموع السكان في مقابل ٤٤%، في الكويت، و٦٩%، في الإمارات.

وأشار التقرير إلى أن السعودية شهدت مع ذلك أبطأ معدل مركب لنمو السكان على مستوى الدول الثلاث السالفة الذكر خلال الأعوام الخمسة الماضية، إذ سجلت نمواً بنسبة ٢.١%، في مقابل ٣.٢%، في الكويت، و٦.٨%، في الإمارات، ومازال النمو المطرد يمثل ميزة أساسية من مميزات الملامح السكانية السعودية نظراً لأنها طبيعية ولقدرتها على الحفاظ على اتجاه النمو. وعلى عكس الإمارات التي شهدت انخفاضاً بنسبة ٤.٤%، في معدل النمو السكاني خلال عام ٢٠٠٩، والكويت التي سجلت انخفاضاً بلغ ٠.٣%، شهدت السعودية نمواً في معدل السكان الأجانب والمواطنين السعوديين في الفترة ما بين العامين ٢٠٠٥ و٢٠٠٩.

وسجل الاقتصاد السعودي بحسب التقرير، أرقام نمو أكثر ارتفاعا خلال الفترة ما بين العامين ٢٠٠٨ و٢٠١١، إذ بلغ معدل نمو الناتج المحلي الإجمالي ٣.٩%، في مقابل ٢.٤%، في الكويت، و١.٦%، في الإمارات. علاوة على ذلك، حافظت السعودية على معدل النمو القوي في عرض النقود فئة M٢، ليبلغ ١٣%، في عام ٢٠١١ مقابل ٦%، في الكويت، و١٠%، في الإمارات.

وتراوح معدل نمو التضخم الربع سنوي في الإمارات ما بين نسبة سلبية بلغت ٠.٥%، و٢%، (٠.١%، سنوي خلال الربع الثالث من العام ٢٠١١) نظراً إلى اتجاه مكونات العقارات السكنية إلى الانخفاض، مما يعكس ضغوط الانخفاض التي تعرض لها القطاع في الفترة ما بين العامين ٢٠٠٩ و٢٠١١. وسجلت السعودية والكويت ارتفاعاً في أرقام التضخم بلغ ٥%، و٥.٦%، على التوالي على أساس سنوي خلال الربع الثالث من عام ٢٠١١.

وحافظت السعودية على مركزها في صدارة دول المنطقة من ناحية تدفقات الاستثمار الأجنبي الواردة، كما وجهت غالبية هذه التدفقات الواردة إلى قطاع الصناعات البتروكيماوية. علاوة على ذلك، تصدرت السعودية قائمة دول المنطقة من ناحية سهولة ممارسة الأعمال.

وأشار تقرير غلوبل إلى أن أسعار بيع الوحدات السكنية الجاهزة للانتقال إليها وأسعار الأراضي، واصلت اتجاهها نحو الصعود خلال عام ٢٠١١ في كل من الرياض وجدة، مدفوعة بالنقص الشديد في المعروض منها إضافة إلى عدم القدرة على تحمل التكاليف العقارية. وارتفعت أسعار الفلل والشقق السكنية بنسبة تراوحت بين ٨%، و١٠%، في الرياض في حين شهدت جدة ارتفاعاً أكبر في حدود ١٣ إلى ١٥%.

وازدادت إيرادات العقارات في الرياض بالمقارنة بمستواها في العام الأسبق لتصل إلى ٨.٤%، من ٧.٩%، للفلل و٧.٨%، من ٧.٤%، للشقق المكونة من غرفتين.

وفي جدة تراجعت إيرادات إيجارات الفلل إلى ٨.٨%، من ٩.١%، خلال الربع الرابع من عام ٢٠١٠، في حين انكمشت إيجارات الشقق المكونة من غرفتين من ١١.٥%، إلى ١٠.٨%، كما ارتفعت أسعار عقارات الملكية بمعدلات أسرع من أسعار الإيجارات، مما يشير إلى احتمال حدوث مزيد من الارتفاع في أسعار الإيجارات خلال عام ٢٠١٢.

وتوقع التقرير أن تحافظ أسعار بيع العقارات وأسعار الإيجارات على اتجاههما الصعودي بالنظر إلى أن النقص المستمر في المعروض من الوحدات السكنية ذات الأسعار المعقولة، إضافة إلى نمو السكان الشباب وتزايد عدد السكان عموماً.

من جهة ثانية، قال التقرير إن زيادة قروض صندوق التنمية العقاري السعودي من ٣٠٠ ألف ريال سعودي إلى ٥٠٠ ألف ريال سعودي، وزيادة مرونة إجراءاته التي ستتيح إنفاق القرض كاملاً في شراء الوحدات السكنية الجاهزة للانتقال إليها، ستسهم في زيادة الطلب على الشقق السكنية. علاوة على ذلك، نتوقع أن تتسبب المفاوضات التي تجري حالياً بشأن زيادة بدل السكن لموظفي الحكومة بعد الموافقة عليها في حدوث مزيد من التضخم في الإيجارات.

من جهة أخرى، توقع التقرير أن ترتفع المساحات المكتبية الشاغرة في الرياض في غضون العامين المقبلين، نظراً إلى دخول معروض جديد من المساحات ذات النوعية العالية إلى ٨١٨ ألف متر مربع أي دخول ما يعادل ٢٥%، من المعروض في الربع الرابع من عام ٢٠١١ إلى السوق ما بين الأعوام ٢٠١٢ و٢٠١٤، كما تنتظر جدة إضافة مساحات أكبر تقدر بنسبة ٣١%، إلى معروض الربع الرابع من العام ٢٠١١ علاوة على أن مساحة إضافية تبلغ ١٥٩ ألف متر مربع أصبحت جاهزة للتسليم خلال عام ٢٠١٢.

وتعتزم الرياض وجدة زيادة المعروض من عقارات التجزئة بمعدلي ١٥%، و١٢%، على التوالي خلال الفترة من عام ٢٠١٢ إلى عام ٢٠١٣، ونرى أن وضع السوقين يمكنهما من امتصاص المعروض الجديد، إذ إنهما يستبدلان المخزون الحالي بمعروض جديد عالي النوعية. ونتوقع أن ترتفع قيمة الإيجارات بمعدل طفيف خلال هذا العام نتيجة لزيادة قيمة المعروض الجديد.

بلغت نسبة الاستثمارات الرأسمالية في قطاع السياحة والسفر إلى الاستثمارات الرأسمالية في الاقتصاد الإماراتي عموماً ٢١%، في الفترة ما بين العامين ٢٠٠٧ و٢٠١١ مقابل ٧.١% كمتوسط في بقية دول المنطقة، و٤.٦% في السعودية، و٣.٣% في الكويت.

ورأى تقرير جلوبل أن المخاوف الافتراضية من أن اقتراب موعد استحقاق صكوك الشركة البالغة قيمتها ٣.٧٥ مليارات ريال سعودي خلال عام ٢٠١٢ التي أدت إلى انخفاض سعر السهم إلى أدنى مستوى له على الإطلاق ليبلغ ٦.٠٥ ريالات سعودية للسهم، قد انتهت وأن المستثمرين وضعوا في اعتبارهم هذه الأحداث عند تقدير قيمة السهم.

وقد وضعها نموذج أعمالها في مركز جيد في سوق مبيعات العقارات السكنية والأراضي في الرياض. علاوة على ذلك، سوف يوفر مركز القصر مول ضمانات للدين الجديد خلال عام ٢٠١٢، مما سيؤدي إلى انخفاض معدل كُلفة خدمة ديونها.

وغير التقرير تقييمه لسهم دار الأركان، ورفع السعر المستهدف بنسبة ٤٦%، ليصل إلى ١٣.٠٥ ريالا سعوديا للسهم، لكنه أصدر توصية بالاحتفاظ بالسهم مقابل توصية بالشراء القوي في التقرير السابق في ضوء ارتفاع السهم في الفترة الأخيرة.