يعاني سوق العقارات والبناء في البحرين اليوم قصورا في المعروض من العقارات السكنية ذات الأسعار المعقولة مع استمرار المطورين في التركيز على القطاع في السوق وذلك بحسب ما جاء في تقرير (البن كابيتال) حول صناعة البناء في دول مجلس التعاون الخليجي.

وقد أكد التقرير أن البحرين شهدت نموا ملحوظا في سوق البناء السكني في العقد الماضي ومع ذلك أدى الركود الاقتصادي إلى تباطؤ سوق البناء، والذي أدى بدوره إلى انخفاض أسعار العقارات، وان كان ذلك بوتيرة أبطأ بالمقارنة مع نظيرتها الإقليمية، حيث أثرت الاضطرابات الأخيرة التي ضربت البحرين سلبا على سوق العقارات والبناء الأمر الذي أدى إلى ضعف في التملك الحر والإيجارات.

وترى (البن كابيتال) أن سوق العقارات والبناء السكني لا يزال لينا فترة من الوقت ويرجع ذلك أساسا إلى زيادة المعروض واعتماد المستثمرين نهجا حذرا ولاسيما أثناء الاضطرابات السياسية الأخيرة، بالإضافة إلى معاناة السوق العقاري من زيادة في المعروض بعد الأزمة العالمية، حيث تواجه المكاتب التجارية حاليا في البحرين وفرة في المعروض مما أدى إلى انخفاض كبير في معدلات الشواغر واستئجار العقارات المكتبية في مختلف أنحاء البحرين.

غير أنه من المتوقع ان تجلب خطة الحكومة لتوفير وحدات سكنية بأسعار معقولة فترة راحة لسوق البناء والعقارات، حيث تخطط الحكومة لتطوير ثلاثة مدن جديدة في شرق الحد وسترة والبلدة الشمالية التي من المتوقع أن توفر نحو ٢٣٠٠٠ وحدة سكنية بحلول .٢٠١٦ كما ذكرت التقرير أن ازياد الطلب العالمي على النفط وارتفاع سعره على المدى الطويل سيعطيان دفعة قوية لاقتصاديات مجلس التعاون الخليجي مما سيؤدي إلى زيادة الإنفاق الحكومي وبالتالي إلى زيادة أنشطة البناء.

وقد أكد العقاريون لـ«أخبار الخليج» أن الأزمة المالية التي عصفت بالسوق العقاري سنة ٢٠٠٨ كان لها دور كبير في تدهور الأوضاع العقارية وأن الأمر ازداد سوءا بعد الأزمة السياسية التي شهدتها البحرين منذ عام تقريبا مما أدى إلى قلة الإقبال على البناء والبيع والشراء وانخفاض أسعار الإيجارات، وذلك بسبب تخوف المستثمرين على أموالهم وحذرهم في التعامل في السوق وخروج كثير منهم من الشقق السكنية القريبة من الاحتجاجات.

وقد طالب العقاريون المطورين أن يغيروا استراتيجيتهم ويوجهوا اعمالهم إلى ذوي الدخل المحدود من خلال بناء مساكن بأسعار مناسبة لهم بدلا من اقتصار دورها على بناء فلل تناسب الطبقات العليا في المجتمع مما أدى إلى زيادة في العرض وقلة في الطلب

كما تفاءل بعض العقاريون بانتعاش السوق مع حلول ٢٠١٢ نتيجة لطرح الحكومة مشاريع إسكانية والتي سيستفيد منها المقاولون والمستثمرون وستوفر فرص عمل للمواطنين وبالتالي ستعمل على إنعاش السوق العقاري والحركة الاقتصادية في البلاد. جاء ذلك خلال التحقيق التالي:

ناصر الأهلي (رئيس جمعية العقاريين) يقول: إن الاستثمار في السوق العقاري منخفض والمعروض للبيع سواء كانت أراض أو بيوت تناسب أسعارها المرتفعة الطبقات العليا ولا تناسب الطبقة المتوسطة والدخل المحدود، ومعظم الشركات التطويرية خلال عشر سنوات الماضية أثناء الطفرة العقارية قامت ببناء الأبراج والبنايات العالية، ولكن من المفروض من هذه الشركات العقارية ان تقوم ببناء المنازل لذوي الدخل المحدود مما أدى إلى كثرة في المعروض وقلة في الطلب، وخاصة أن عملية الاقتراض غير متوافرة من قبل البنوك، من فترة الازمة العالمية التي غيرت استراتيجية المشتري لعدم توفر السيولة وأصبح هناك تخوف على المال، بالإضافة إلى انها غير مناسبة لطاقة المواطن.

وطالب الأهلي من المطورين أن يغيروا استراتيجيتهم لتناسب أصحاب الدخل المحدود وخاصة أن الأزمة السياسية جعلت الأمر يزداد سوءا وقلة اقبال وأصبح السوق العقاري خاصا بالافراد ذوي الرواتب العالية بالإضافة إلى أن الناس والأجانب بدأو يتخوفون من إنفاق المال في ظل الظروف الأمنية الحالية وبذلك أصبح المعروض أكثر من الطلب.

تغيير استراتيجية المطورين

ويقول الأهلي: ولكن في الربع الأول من ٢٠١٢ ومع تفاقم المشكلة بدأت شركات التطوير تبدأ في إيجاد منتج عقاري آخر يخدم ذوي الدخل المتوسط وأصبح هناك تغيير في استراتيجية شركات التطوير وأصبح هناك شراكة بين القطاع الخاص ووزارة الإسكان في عملية التطوير العقاري للمواطنين، وخاصة أن الدولة تعاني من المشكلة الإسكانية، مما أدى إلى زيادة في النمو العقاري عام ٢٠١٢ وذلك ما لمسناه من خلال معاملاتنا الأولية مع السوق العقارية مع بداية العام من خلال توجه الناس والمستثمر لتحريك السوق العقاري بعد الركود في فترة الاحداث المالية والأمنية وذلك من خلال البناء لذوي الدخل المحدود في بعض المناطق، كذلك نزلت الأسعار في الوقت الحالي في جميع دول العالم مقارنة بالسنوات السابقة مما أثر على حركة البيع والشراء بشكل ملحوظ.

وطالب الأهلي أن تكون هناك احصائيات رسمية توضح حركة العقار في البحرين خلال هذه الفترة وخاصة أن آخر احصائية كانت من عام ٢٠٠٨ أيام الأزمة المالية التي عصفت بالعالم، وهذا للأسف ليس في صالح السوق العقاري الذي يتعرض بين فترة وأخرى إلى أزمات وكذلك يجب أن لا نخفي الحقائق والإحصائيات التي توضح الخسارة والنمو لان ذلك له فائدة كبيرة في تعامل التجار مع السوق بدلا من تخوفهم وإحجامهم عن دخول السوق في هذه الفترة لذلك نتمنى أن يكون هناك إحصائيات كل ٣ أشهر توضح النمو والانخفاض في السوق العقاري من جهاز المساحة والتسجيل العقاري، كما هو الحال في إمارة دبي التي تقوم بنشر إحصائيات السوق العقاري هناك بشكل أسبوعي لتبين قيمة المبيعات والشراء وحركة البناء في كل منطقة.

أما بالنسبة إلى البحرين فنجد أن الأزمة السياسية التي تمر بها البلاد كان لها دور سلبي على عملية السوق العقاري مثل حركة التأجير فمناطق شارع البديع كانت في السابق مكتظة بالمستأجرين نتيجة لموقعها وبعدها عن التلوث ورغبة معظم المستثمرين في البناء فيها من مجمعات سكنية ولا يقل إيجارها عن ١٠٠٠ دينار بينما في الوقت الحالي انخفضت الإيجارات نتيجة خروج حوالي ٣٠% من الأجانب منها وذهابهم إلى مناطق أكثر أمنا والتي بدورها ارتفعت أسعارها نتيجة الإقبال عليها. مثل جزر أمواج ورفاع فيوز، درة البحرين، نتيجة الاحداث الأمنية التي مرت بها البلاد والتي تلعب دورا كبيرا في حركة البحرين الاستثمارية وبالتالي على زيادة وقلة العرض والطلب على السوق العقاري.

وتفاءل الأهلي بان تكون سنة ٢٠١٢ أكثر استقرارا وان ترجع الأمور إلى طبيعتها وتكون البحرين أكثر تعايشا سلميا من خلال الوحدة حتى نضمن الاستقرار الامني والاقتصادي للبلاد.

عدم توفر السيولة

صباح القائد (شركة مقاولات للبناء) علق قائلا: شهد العام الماضي انخفاضا في الأعمال خلال الفترة السابقة في أعمال المقاولات نتيجة الأوضاع الأمنية وتأثرت بعض مناطق الاحتجاجات بسبب خروج المستثمرين نتيجة تخوفهم من الأوضاع بالإضافة إلى عدم توفر السيولة في السوق وعدم منح البنوك القروض للتجار كذلك انخفضت الإيجارات في بعض المناطق نتيجة انتشار الاحتجاجات فيها وبالتالي خروج المستأجرين إلى مناطق أكثر أمنا مثل جزر أمواج وارتفع الطلب عليها ولكن من الملاحظ إن هناك بوادر انفراج مع بداية ٢٠١٢ وهي بوادر تبشر بالخير ومن المتوقع ان المقاولين يرجعون بقوة مع شهر يوليو لرجوع سوق العقار إلى الازدهار، وستكون هناك منافسة وستنخفض الأسعار وستتوافر مواد البناء بسعر تنافسي وذلك نتيجة رد فعل الأزمة، وسيرجع المستثمر مرة أخرى لأنه يعتمد على المردود المالي فإذا كان هناك ارتفاع في الربح حتى لو كان ١٠% فالمستثمرون سيرجعون إلى البحرين مرة أخرى.

وأضاف: كذلك سيكون هناك انتعاش من خلال طرح الحكومة المشاريع الإسكانية التي ينتظرها الناس منذ فترة طويلة وسيكون هناك تعاون بين شركات القطاع الخاص والحكومة في ذلك والتي ستعمل على تشغيل قطاع المقاولات بنسبة ٤٠% في المشروع الإسكاني.

انخفاض الإيجارات

عبدالله الفردان (شركة عقارية بيع وشراء وتثمين وتأجير) يقول: إن سوق العقار تأثر كثيرا بالأزمة المالية وسحبت أموال كثيرة من السوق وتوقفت عملية البناء رغم توفر مواد البناء وأصبح المعروض أكثر من الطلب والأزمة السياسية زادت الطين بلة وأصبح الإقبال على الشراء والبناء والتأجير وأسعار الأراضي حسب مدى سخونة المنطقة في الاحتجاجات مما أدى إلى انخفاض أسعارها، فالإيجارات مثلا انخفضت كثيرا نتيجة خروج الأجانب من العمارات نتيجة تخوفهم، وخاصة في منطقة الجنبية وانخفضت اسعار الايجارات فيها بنسبة ٦٠% رغم أنها كانت مشغولة وأسعارها مرتفعة مسبقا.

ولكن مع دخول ٢٠١٢ بدا الوضع في التحسن من خلال ملاحظة حركة خفيفة في السوق وانتعشت حركة البناء مرة أخرى وانتعشت حركة المشاريع التي أعدتها الحكومة وأهمها المشاريع الإسكانية والتي تساعد على إنعاش السوق من خلال المقاولين وسوق العقارات.

توقف المشاريع العقارية

وأكد جميل الغناه (شركة الغنا للمقاولات) أن السوق العقاري عصفت به مسبقا الأزمة المالية وجاءت الأزمة السياسية لتلقى بظلالها على السوق العقاري ليتدهور أكثر مما أدى إلى توقف المشاريع لعدم منح البنوك تسهيلات للتجار، وخروج المستأجرين من العمارات في بعض المناطق، بالإضافة إلى خروج المستثمرين بسبب تخوفهم من الوضع الحالي، وانخفاض عملية الشراء والبناء وانخفاض اسعار الايجارات التي وصلت إلى اقل من النصف ولجوء الناس إلى مناطق أكثر أمنا بالبحرين والجفير وأمواج.

ويقول الغناه: ان ارتفاع النفط ربما يساعد على إنعاش السوق العقاري ولكنه سلاح ذو حدين لأنه سيعمل على ارتفاع سعر الـتأمين والشحن والتذاكر وبالتالي سينعكس على التاجر والمواطن.

وتفاءل الغناه بتحسن الأوضاع عام ٢٠١١ من خلال مبادرات الحكومة الإسكانية بالإضافة إلى مشاريع الشركات المحلية التي ستعمل على إنعاش السوق العقاري.

طرح مشاريع إسكانية

جلال احمد علي (المرجان للأدوات الصحية) يقول: يعاني السوق العقاري من عدم إقبال الناس على شراء الأدوات الصحية وهذا طبعا يتعلق بعدم إقبال الناس على البناء وخاصة ان كثيرا من الناس يختارون أطقم الحمامات والبورسلين والكاشي قبل عملية البناء، ولكن نظرا إلى الأحداث الأمنية الأخيرة شهد السوق العقاري ركودا كبيرا وخسائر كبيرة وخاصة أنه في كثير من الأيام نضطر إلى غلق المحل لعدم وجود زبائن، ولكننا لاحظنا من خلال شهر مارس الماضي إقبالا جيدا من الزبائن على شراء الأدوات الصحية مما يدل على رجوع الناس إلى بناء منازلهم الخاصة والشركات إلى بناء العمارات ولكن ليس بقوة السابق وخاصة أن أصحاب العقارات الكبيرة يعملون دائما على المحافظة على أموالهم ويوقفون أعمالهم ولكن أصحاب البيوت الخاصة مضطرون إلى البناء عاجلا أم آجلا، ومن الملاحظ أن الشركات التجارية التي تقوم بالبناء تلجأ إلى شراء الأطقم المنخفضة الأسعار ولكن أصحاب البيوت الخاصة يبحثون عن الجيد والذوق الجميل بغض النظر عن الأسعار.

وتوقع جلال انتعاش السوق العقاري مع طرح الحكومة المشاريع الإسكانية وزيادة القروض مما يؤدي إلى الإقبال على شراء مواد البناء وزيادة العروض والاسعار التنافسية لإشعال حركة السوق من جديد.

ارتفاع أسعار النفط

أيمن جابر (تاجر مواد البناء) علق قائلا: عانت السوق البحريني العام الماضي من قلة الإقبال على سوق مواد البناء وحتى بالنسبة إلى المصانع والشركات التي أقفلت مشاريعها بالإضافة إلى الحكومة نتيجة الظروف السياسية التي مرت بها البلاد، مما أدى إلى قلة استيراد مواد البناء بالنسبة الينا كتجار لعدم وجود الطلب عليها مما أدى إلى خسائر كبيرة، وخاصة إن المستثمرين الأجانب تركوا الديار مما جعل نسبة انخفاض الإقبال على مواد البناء وصلت إلى ٦٠%.

ولكن من بداية العام الحالي لاحظنا حركة طفيفة من خلال طرح الحكومة مشاريع في السوق بالرغم من عدم وجود طلبات كبيرة ولكن المشاريع الإسكانية ممكن أن تؤثر على المقاولين ومواد البناء وبالتالي تؤثر على حركة السوق.

كذلك كثرة العرض وقلة الطلب سيؤديان إلى تخفيض الأسعار حتى من الخارج فالتاجر مضطر إلى تخفيض الأسعار حتى يزيد الإقبال ويحسم ظروفه المادية ففي بداية الأزمة السياسية انخفضت أسعار الحديد بنسبة ٣٠% تقريبا، لكن مع ارتفاع أسعار النفط في الوقت الحالي ارتفعت أسعار مواد البناء لارتفاع أسعار الشحن وأسعار التذاكر وهذا بدوره سينعكس على أسعار مواد البناء وجميع مواد الاستيراد وبالتالي سيلقي بظلاله على المواطن. كذلك مع نزول المشاريع إلى الأسواق سيزيد الطلب على مواد البناء مما سيؤدي إلى ارتفاع أسعارها وهذا سينعش السوق خلال الأيام القادمة.

صعوبة تمويل البنوك

د.جعفر سبت (اقتصادي) يقول: إن سوق العقارات لها فروع (وكمجموعة تقسم إلى أقسام منها البيع والشراء والتأجير والمكاتب الهندسية، وإذا تأثر العقار فإنها تتأثر كلها مرة واحدة فحتى الوسطاء يتأثرون بالعرض والطلب والمستثمر والزبون هذا إلى جانب أن سوق العقار قد تأثرت كثيرا من الأزمة المالية مسبقا ومن الأزمة السياسية في الوقت الحالي وخاصة أن سوق العقار يعتمد على توقع المستثمر الايجابي الذي يملك رؤية مستقبلية فبإمكان سوق العقار أن يتسع بالعمل، وهناك عدد من العناصر إذا عرفها المستثمر سيتوصل إلى العائد من السوق ويمكن أن يوجهه إلى استثمارات قبول أخرى.

وأكد سبت أن السوق العقاري يفتقد تنظيم السوق البحريني من خلال كثير من الأنظمة التي اقترحتها جمعية العقاريين فيما يخص الوسائط العقارية ووضع نظام خاص للإيجار غير نظام رقم (٩ - ١٩٧٠) الذي ينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، كذلك يجب أن يشعر المستثمر والمطور باطمئنان باستمرار توفر مواد البناء الأساسية للبناء لان عدم توفر وارتفاع أسعار مواد البناء يجعل المستثمر في قلق.

كذلك بعض البنوك بسبب أخطائها التي وقعت فيها بسبب الفساد الإداري بدأت وكأنها تنتقم من المستثمر رغم انه لم يتأخر في السداد، وأصبحت تعاقبه وتعمم الأخطاء وهذا ليس إنصافا بحق التجار لأن البنوك منعت عن التجار التسهيلات والسيولة وصعبت منح التسهيلات مما جعل كثيرا من المستثمرين يبتعدون عن العروض المطروحة لصعوبتها والتي تتدخل في ابسط امور الحياة، وطالب سبت من البنك المركزي أن ينظم عملية الاقتراض للتجار وسهولة منحهم القروض من خلال فتح باب التمويل.

وأكد سبت ان هناك إقبالا من الناس على بناء البيوت الخاصة في الفترة الأخيرة لان المواطن مازال يشعر بأنه من الحاجات الأساسية حسب (تصنيف ماسلو)، وعنده رغبة بان يملك بيتا خاصا به، والدليل انه إذا توفر مخطط بأسعار مناسبة نجد انه يباع في اقل وقت ممكن وهذا ما لاحظناه في الفترة الأخيرة.

كذلك من الملاحظ أن طرح الحكومة مشاريع إسكانية ستنعش سوق العقار والمقاولين والمستثمر وهذا له دور في إنعاش سوق العقار بالطلب على مواد البناء وتشغيل المقاولين والايدي العاملة، ومقاولي الكهرباء وأنظمة السلامة مما سيعمل على إنعاش اقتصاد البحرين.