صنفت وكالة التصنيف الدولية (فيتش) سندات تعتزم البحرين إصدارها بالدولار الأمريكي عند مستوى «BBB»، ويأتي هذا التصنيف تمشياً مع التصنيف الذي حصلت عليه صكوك بعملات أجنبية أصدرتها البحرين وحازت على تصنيف «BBB» مع نظرة مستقبلية مستقرة.

كما أن المساعدة المالية المتوقعة من المملكة العربية السعودية وبقية دول الخليج العربية ستسهم في نمو التنمية الاجتماعية، ودعم تصنيف البحرين، ولا يزال الحساب الجاري فائضا بتقدير ١٢,٥ لكل فرد من إجمالي الناتج المحلي لعام ٢٠١١

نظرة عامة

وقال تقرير صادر عن مؤسسة (سي بي آر إي)، إن «الوضع في القطاع العقاري اتسم بالهدوء النسبي خلال الربع الثاني من عام ٢٠١٢، مع مواصلة الحكومة لبرنامج تحديث البنية التحتية والمرافق العامة بينما يعيد القطاع الخاص النظر في العديد من المشاريع التي وضعت على لائحة (الانتظار) على مدى العامين الماضيين».

وهناك شعور عام بأن القطاع العقاري في المملكة على وشك الخروج من هذه الدورة الاقتصادية. مما يقدم بطبيعة الحال بعض الفرص مع اتجاه التركيز الآن نحو التخطيط لمرحلة النمو المقبلة بدلا من إدارة الوضع الراكد الذي آلت إليه معظم المشاريع في الآونة الأخيرة.

وقد وصلت القيمة العقارية إلى مستويات أكثر واقعية مما كانت عليه خلال سنوات الطفرة، ونأمل أن يرافق هذا المناخ من الواقعية نهج أكثر عقلانية في المرحلة المقبلة عند اتخاذ المطورين والمستثمرين لقراراتهم.

ورغم تواضع الأرقام نسبيا في الوقت الحاضر، بدأ المطورون في بيع وحدات سكنية بنجاح في قطاعات السوق المستهدفة بعناية من أجل حث السوق على الحراك، وذلك يقتصر إلى حد كبير على الفيلات السكنية المتوسطة القيمة للمواطنين البحرينيين، مع وجود بعض التوسعات الأخرى.

وهناك توقع باستمرار النشاط على نفس المنوال في الربع الثالث من العام مع دخول البحرين موسم الصيف وشهر رمضان، ولكن يمكن أيضا استغلال هذه الفترة لاستعراض وتقييم أوضاع السوق في جميع القطاعات لتحديد فرص التنمية وإدخال تعديلات على المشاريع وفقا لذلك.

وقامت الحكومة مؤخرا بإلقاء تعليقات عامة بشأن استخدامات حزمة المساعدات التي وعدت بها والبالغة ١٠ مليارات دولار أمريكي. وبالتالي تفعيل برامج شاملة للإسكان، ومشاريع التنمية، والتعليم، والصحة، والبنية التحتية والاجتماعية، ومنحها الأولوية في ميزانية ٢٠١٣-٢٠١٤.

كما انخرطت البحرين بشكل هادئ خلال عام ٢٠١٢ في تحسين موقفها فيما يتعلق بالاستثمار الأجنبي المباشر، وهي الآن موطن لثلاث من أفضل ٢٠ منطقة حرة على الصعيد العالمي.

حيث أشار التقرير الصادر عن مجلة أف دي آي المتخصصة في الاستثمارات الأجنبية المباشرة في ٢٠١٢-٢٠١٣، الى أن منطقة البحرين العالمية للاستثمار (التي احتلت الموقع ١٥ عالمياً)، وميناء خليفة بن سلمان (الموقع ١٦ عالمياً)، ومطار البحرين الدولي (١٩ عالمياً) هي ضمن المناطق الحرة العشرين الرائدة.

ويعكس إدراج بهذا المستوى فوائد الموقع الجغرافي الاستراتيجي للبحرين في الخليج ودورها المتنامي كمركز للخدمات اللوجستية والنقل الإقليمي في المنطقة.

دورة الإيجارات الربع الأول ٢٠١٢

تقترب جميع قطاعات السوق الرئيسية المشار إليها على الرسم البياني لدورة الإيجار من نقطة التغير في السوق.

فقد وصل الوضع الراهن إلى مرحلة يفضل فيها الملاك الإبقاء على عقاراتهم خالية لحين ارتفاع معدلات الإيجار إلى المستويات المرغوبة، كما انخفض معدل المعروض في جميع فئات الأصول ما عدا المساحات المكتبية.

سوق المكاتب

لا يزال الطلب الجديد على المساحات المكتبية من الدرجة الأولى متواضعا، وإن كان الربع الثاني عادة فترة هدوء النشاط في هذا القطاع، لكن لا تزال مخططات العقارات المكتبية الجديدة نشطة، وإن كان يرافق ذلك انخفاض في حجم المساحات الجاهزة للتسليم.

أما من ناحية الموقع، تنتشر المساحات الجديدة في المناطق الرئيسية مثل السيف والمنطقة الدبلوماسية المزدحمة، كما في المناطق الثانوية مثل السنابس، التي كانت في وقت ما منطقة استيعاب الطفح الناتج من حالة عدم التوازن في الطلب والعرض التي مرت على منطقة السيف.

ومن المرجح أن تشكل المساحات المكتبية الجديدة في المنطقة الدبلوماسية أكبر معضلة، نظرا الى استمرارها في توليد سخط المستأجرين الذين يجدون صعوبة في الوصول إلى المنطقة، والتجوال فيها، أو إيجاد مواقف للسيارة. لكن هناك عدد من الحلول التخطيطية الممكنة لتحسين الوضع، كما أن شبكة الطرق السريعة الجديدة التي ستربط هذه المنطقة مع بقية أرجاء البحرين ستسهم في تعزيز جاذبيتها.

وعلى الرغم من أن أي فشل في نظام التخطيط، وعلى وجه الخصوص تحديد استخدامات المباني، قد يهدد بتقويض المناطق عندما تصبح أحد القطاعات مجزية أكثر من غيرها، فإن منطقة السيف واصلت التطوير على نحو مستدام.

وسواء كان ذلك بالصدفة أو عن عمد، فإن هذه المنطقة تتضمن الآن مجموعة واسعة من الوحدات المحددة الاستخدامات تشمل الشقق السكنية والمكاتب ومراكز التسوق والفنادق، مما يعني أنها وجهة يستطيع الناس فيها العيش والعمل والترفيه عن النفس. ومن هذا المنطلق، تستمر مكاتب منطقة السيف في جذب أعلى مستويات الإيجارات ومعدلات الإشغال بسبب خصائص المنطقة.

كما يستطيع الكثير من المستأجرين فيها القيادة لمسافات قصيرة إلى أعمالهم أو حتى الذهاب مشيًا، ولديهم أماكن مناسبة لتناول الغداء براحة، وإمكانية الوصول والتجوال بالسيارة سلسة نسبيا، ويمكن توفير مواقف للسيارات (وإن كان ذلك بشكل غير رسمي في بعض الأحيان)، فلا عجب أن معظم المكاتب الجديدة ذات النوعية الجيدة في البحرين تقع في هذه المنطقة.

وهناك عدة قطاعات آخذة في الظهور مع ارتفاع الطلب على المساحات المكتبية ذات الجودة في المناطق التجارية الرئيسية. فنتيجة لبيئتها المالية الجيدة التنظيم، برزت البحرين بسرعة كمركز إقليمي لصناعة التأمين المتوافق مع الشريعة الإسلامية، كما أن قطاع النفط والغاز المتنامي يقود الطلب الجديد، وهناك أنشطة دمج وإعادة تنظيم واسعة النطاق تجري في القطاع الحكومي.

ومع تعزيز هذه القطاعات لنمو قطاع المكاتب في الوقت الحالي، وسير أعمال تطوير الطريق السريع الجديد لربط المنطقة الدبلوماسية وخليج البحرين مع جميع مناطق البحرين الأخرى، نأمل أن تبدأ المملكة في الخروج من أوضاع السوق الحالية الضعيفة نسبيا في أواخر عام ٢٠١٢.

قطاع التجزئة

شهدت المراكز التجارية بعض التحسن في الأعمال مع ارتفاع أعداد الزوار السعوديين والكويتيين، إلا أن مستوى الأداء يتباين بشكل كبير بحسب نوع المركز وموقعه.

وعادة ما يستجيب قطاع تجارة التجزئة ببطء للتغيرات الحاصلة في السوق نظرا الى طول عقود الإيجار التي تمتد عادة ثلاث سنوات، على الرغم من تحول البعض مؤخرا لعقود السنتين.

وتستغرق الأحياء السكنية، التي بدأت في التشكل في جميع أنحاء المملكة والتي تتوسطها في كثير من الأحيان محال السوبر ماركت الكبرى، وقتا أطول للوصول إلى إشغال كامل مما كان متوقعا، ولاسيما مع رواج مثل هذه المرافق.

كما أن حجم هذه المرافق يمثل وضعا معقدا، لكونها أكبر مما هو مطلوب كمتجر محلي، وأصغر بكثير من أن تكون وجهة ترفيهية ملائمة للبيع بالتجزئة.

ويأتي بعضها مجهزا بردهات طعام ومناطق ترفيهية كبيرة، لكن تجار التجزئة متحفظون من استئجار المساحات لكون استخدامات هذه المراكز لا تزال غير واضحة إلى حد ما.

القطاع السكني

على الرغم من أن احتياجات القطاع السكني لذوي الدخل المنخفض لا تزال في طليعة القضايا الحكومية، فإن هناك حراك ضئيل من قبل القطاع الخاص في هذه المسألة. فارتفاع أسعار الأراضي، ونقص البنية التحتية في المناطق النائية، وتكاليف البناء المرتفعة تواصل تصعيب تلبية حساسية الأسعار في هذا السوق، ما يوجه التركيز نحو القطاع متوسط الدخل.

وسوف تستخدم الحكومة جزءا كبيرا من حزمة المساعدات التي وعدت بها والبالغة ١٠ مليارات دولار أمريكي لمعالجة قضايا الإسكان والبنية التحتية، وفي ذات الوقت تحفيز الاقتصاد وتلبية احتياجات شعبها الأكثر إلحاحا.

وغالبا ما يكون البحرينيون أنفسهم غير قادرين على الوصول إلى التمويل العقاري المكلِف نسبيا، في حين أظهروا منذ فترة طويلة عزوفهم عن الشقق التي يعتبرونها حلا مؤقتا. مما يعني أن سوق إيجار الشقق الصغيرة والرخيصة نسبيا ستبقى قوية مع عدم وجود حل للمساكن الدائمة للبحرينيين في الطرف الأدنى من طيف الدخل.

وبشكل مماثل للوضع في المملكة العربية السعودية، يتسم القانون المتعلق بدفع الإيجار بالغموض إلى حد ما مما يعني أن الملاك في كثير من الحالات يفضلون تأجير العقارات للوافدين بدلا من الأسر البحرينية. وهو أمر يؤدي بطبيعة الحال إلى تفاقم مشكلة سكن المواطنين البحرينيين، مع أن الحل يكمن في معالجة ذلك عن طريق التشريع.

وهناك تصور بأن التناقص الجاري في معدلات المواليد وأحجام الأسر في البحرين سيؤدي مع الوقت إلى زيادة قبول البحرينيين من جميع الأعمار لمعيشة الشقق، ولكن في ظل المناخ الحالي، لا يزال ينظر إلى الشقق بأنها مجرد حل مؤقت.

كما بدأت مشاريع الإسكان المراعية للسعر لذوي الدخول المتوسطة بتلبية احتياجات قسم منسي إلى حد كبير من السكان الذين طالما شرعوا بإدارة بناء منازلهم الخاصة بأنفسهم خلال السنوات الأخيرة على أراض اشتروها أو ورثوها أو حصلوا عليها عن طريق تمويل طرف ثالث. وقد راجعت المشاريع المتكاملة مخططاتها بشكل أو بآخر سعيا لجذب هذه الشريحة إلى المراحل الأولية للمشاريع، لأنهم يتحلون بدخل ثابت، وإمكانية الحصول على التمويل، ولديهم بعض الحرية في التنقل داخل المملكة.

أما المبيعات للمغتربين والمستثمرين/ المضاربين فلا تزال ضئيلة في الوقت الراهن، ولكن قد ينشط ذلك قريبا مع وجود تصور واضح باحتياجات المملكة الملحة من الإسكان عبر مجموعة متنوعة من القطاعات والمواقع، وقد تمثل الأسعار الحالية قيمة جيدة في سياق الحركات المستقبلية المحتملة.

ولا يزال هناك بالطبع، عدد من المشاريع المتعثرة التي تمثل مشكلة للمشترين الذين يحاولون الحصول على منزل، ولكن هناك توجه للحصول على إعادة تمويل وحلول قانونية في ظل ظروف السوق الصعبة.

القطاع الصناعي واللوجستي

تجري عمليات تأجير الأراضي والوحدات المسبقة البناء في مناطق الحد الصناعية عموما بشكل جيد للغاية مع استمرار البحرين في تأسيس نفسها كمركز الخدمات اللوجستية الرئيسي في المنطقة.

وتستفيد المناطق الحرة الثلاث المذكورة سابقا في هذا التقرير إضافة إلى منطقة البحرين اللوجستية من الجهود الاستباقية لمجلس التنمية الاقتصادية ومنطقة البحرين العالمية للاستثمار، وكلاهما يعملان بنشاط لتعزيز وتشجيع الاستثمارات الداخلة وإقامة الشركات في المملكة.

وتتراوح أسعار إيجار الوحدات المسبقة البناء للأغراض الصناعية الخفيفة ووحدات المستودعات حاليا ما بين ٢ إلى ٤ دينار بحريني لكل متر مربع شهريا شاملا رسوم الخدمات. أما الأراضي المخصصة لإنشاء مرافق متخصصة فهي متوافرة بسعر ٥٠٠ فلس لكل متر مربع سنويا بعقود استئجار مدة ٣٠ سنة، ويتم تخليص لوائح تصريحات العمل بشكل إيجابي من أجل تلبية احتياجات الشركات الصناعية واللوجستية التي يجري تأسيسها في هذه المواقع.